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股权投资类房地产信托资金的退出形式下

   日期:2020-02-14     浏览:2    
 股权投资类房地产信托资金的退出形式下

  信托资金退出方案三——受让优先级信托受益权。

  该模式主要依赖双方签订的合约来对次级委托人进行约束。当满足触发条件时,次级委托人有义务受让优先级信托受益权。

  但项目中仍需注意:

  ①如果信托项目优先级受益人过多,则受让优先级信托受益权的操作可能较为繁琐,可操作性一般(刘柏荣,2011);

  ②如果预先设立该转让约定,则信托计划可能被监管部门认定为债务性融资,需通过触发条件的设立来增强信托项目的投资属性。

  信托资金退出方案四——认购信托计划次级份额。

  认购信托计划次级份额可被视为信托的退出渠道,也可以视为一种流动性补偿机制(刘柏荣,2011)。在项目本金及收益不足以兑付时,原股东或其关联方(次级受益人)向信托公司承诺认购次级受益权,信托公司以其认购资金支付信托计划本金及收益。该模式形式较为简单,基于信托资金的交付义务,债权债务关系明确,认购次级受益权金额只要能达到资金缺口即可。该模式的风险也较为明显。首先,信托计划成立时,双方仅签署认购承诺书,未来信托金额尚未确定,导致债权并未特定化,进而使得该笔资金无法与承诺方的其他资产区别开来,影响了可强制执行性。其次,如果次级委托人未来不向受托人交付信托资金,或者认为信托计划不应由原股东承担差额支付义务,或者以认购资金未取得公允对价为由进行抗辩,强制执行的要求可能不被法院认可。

  信托资金退出方案五——购买选择权。

  购买选择权是信托公司赋予意向购买方于未来的特定时间段内购买项目公司股权或其他财产的权力(如有限合伙人LP份额等)。在缴纳权利维持费的前提下,如果权利方决定行权,则信托公司需按照合同约定的价款及交易条件转让给权利方。如果权利方不行权,则信托公司无权强制要求对方购买。该模式退出路径清晰,且并无强制回购义务条款,可以规避银监会关于债务性集合资金信托计划的相关规定。在实践中,信托公司一般要求购买方先支付对价,再办理股权过户手续。在这一过程中,应提前确定好价格的计算方式并评估可操作性。其中的一种计算方式为:信托公司设置两种回购价款,一种回购价款

  按照信托预期回报及本金和其他费用,设定了价格。另一种回购价款与标的资产在特定期限内所产生的现金流、净利润等指标挂钩。在最终确定回购价款时,取两种价格的最大值。该项设计可确保信托公司获得固定收益的前提下,还有机会分享到标的资产的经营溢价,使得交易结构股性特征更为明显。需要注意的是,该退出模式的实现仍依赖于融资方的信用情况和履约意愿。为控制不确定性,信托公司可以从以下几个方面增强抗风险能力:一是增大标的物的价值,激励融资人行权,这其中,信托公司持有的股比越高越能增大回购方的机会成本;二是追加担保措施,通过增加项目公司土地抵押、由原股东提供连带责任担保、剩余项目公司股权质押等措施,为回购方行权后的付款义务提供增信;三是在项目筛选阶段要对项目市场前景有充分灵敏的预判,与资产管理公司、房地产开发企业及其他潜在购买方建立联系,在极端情况下,项目可实现向第三方快速转让;四是通过信托计划控股双SPV模式增强回购可能性。该模式下,信托计划项下同时控股两个项目公司,在回购期间,安排其中.一家项目公司受让另一家项目公司股权,使得收购的不确定性大大降低。

  信托资金退出方案六——减资

  项目公司按照法定程序减少注册资本时,减资款形成项目公司对信托公司的债务,使得信托公司的投资行为转换为债务融资,信托公司以项目公司减资收回投资本金。

  在减资过程中需要注意以下几点:

  (1)应首先履行减资的必要法律程序。在项目公司股东会依据公司章程作出同意项目公司减资的决议且项目公司依法履行上述减资程序的前提下,才不违反《公司法》及其他相关法律法规的强制性规定。

  (2)减资程序本身相对比较复杂,根据《公司法》第三十八条、第一百七十八条和第一百八十条的相关规定,项目公司如果进行减资,须编制财产清单和资产负债表,并自减资决议作出后10日内通知债权人,于30日内在报纸上公告。债权人自接到通知书之日起30日内,未接到通知书的自公告之日起45日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。此外,减资对于内资、债权结构相对简单的房地产项目公司较为合适,当项目公司段权涉及外资成分时程序较为复杂。

  (3)受最低资本金投人的限制,不能将项目公司的注册资本无限制减资。项目公司减资后注册资本不得低于法定的最低限额。

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