推广 热搜: App  App开发  开发  投资    系统  系统开发  DXBL1536/127J  模式开发  发展 

对投资类房地产信托(基金)的解释

   日期:2020-02-14     浏览:2    
 对投资类房地产信托(基金)的解释

  在融资类房地产信托中,委托人和信托公司注重债权的安全性和项目现金流的稳定性。在股权投资类房地产中,委托人和信托公司除看重现金流的获取外,还注重项目的盈利能力,希望通过股权获取浮动收益。因此,融资类房地产信托和投资类房地产信托在中后期项目的介入程度也不同。从融资方的角度来看,一般在项目前期,获取银行贷款尚不满足条件的情况下,融资方接受股权融资的意愿更强,到项目中后期阶段,出于收益分配方面的考虑,融资方更愿意接受债权投资。

  近年来,股权投资类房地产信托日益增多,主要有两方面原因:一是由于监管机构对于融资类信托向未取得“四证”的房地产企业贷款实施较为严格的监管措施。二是随着融资成本的降低,依赖债权从“开发商兜里”获得高额收益不能长期持续,对于房地产运营管理能力强的信托公司,通过股权投资类房地产项目,可以获得更加丰厚的信托收益,同时实现向主动管理型信托公司的转型。

  股权投资类房地产信托的关键步骤在于信托资金的进人、项目的中后期管理及信托资金的安全退出。其对交易结构设计的合规性、周密性和可执行性要求很高。本章的重点也在于对股权投资类信托关键环节的讲解以及对相关关注点的提示。较为常见的投资类房地产信托包括房地产股权投资类信托、特定资产收益权类房地产信托和股权收益权类房地产信托。

  投资类房地产信托项目中,信托公司均会进行增资、受让股权等操作,但是在持股比例和项目中后期管理方面差异较大。有的信托公司产品仅持股项目公司10% -20%的股权,剩余信托资金全部以债权形式体现,且该部分资金设置了强制保底回购条款。在退出路径设计上,该模式下信托公司有权向第三方出售股权,但信托公司并未参与项目实际运作,对整个项目公司的股权价值变动的把握程度一般,因此实质上只可归类为类股权投资类房地产信托项目。在另一类更能体现投资属性的房地产信托项目中,信托公司通常持股比例较高,且聘请第三方投资管理公司、咨询管理公司一同参与项目中后期管理,明确参与项目分红,且对项目公司设置了严格的对度条款,从某种程度上讲,即相当于信托公司从社会募集资本后,以私募股权投资人的身份获取和增加项目公司股权,并对项目公司原管理层提出业绩要求,如果原管理层运营未达到理想效果,特别是未达到信托公司的收益目标,则信托公司有权向任何人以任何价格处置股权,保护自己利益,从以上角度看,后者更具备投资类信托特征。

  简要总结,投资类房地产项目在资金进入方式、投资收益率、投资管理、退出选择、投资期限延长等方面具有以下十大特征:

  (1)信托资金的进人一般采取的是股东增加项目公司实收资本受让股权、成立新公司的方式,信托计划享有的是项目公司的所有者权益。

  (2)信托公司通过修订项目公司章程、控制项目公司董事会、授权董事会决策重大事项等途径实质行使股东表决权的同时,以联合管理和聘请第三方监管的方式真实掌握目标公司的经营管理权。

  (3)信托公司通过安排具有高资质等级的房地产开发、工程咨询、工程监理企业对项目公司和开发项目进行专业化管理,并进行房地产项目关键经营事项和业绩目标考核,保证项目开发价值的实现。

  (4)信托计划预期收益将与项目最终实际销售均价、项目净利润或其他指标挂钩,根据房屋销售均价或其他指标的变动,优先级受益人和受托人之间将按一定比例分成。此浮动收益的实行严格区别于普通融资项目的固定收益安排。

  (5)信托资金的退出可能采取向市场转让项目公司股权的方式,股权的价值依赖于项目价值,而非项目公司其他股东(原股东)或关联方或其他第三方的购买承诺。

  (6)融资人优先购买信托公司转让的项目公司股权是其权利而非义务,在未完成项目关键经营事项或项目公司业绩目标时,融资人承担的是违约责任而非履行承诺义务。

  (7)信托计划可能因第三方认购次级信托单位面持有对项目公司的债权,但并不通过主张该债权实现信托收益。

  (8)融资人及其实际控制人提供的担保是为履行《股权投资框架办议》、《财务顾向合同》等合同项下义务提供的履约担保,以及为承担目标公同或有负债责任提供的担保,而非为偿付信托资金本金和收益提供的担保。

  (9)在管理决策上,或成立管理公司,或成立投资决策委员会。在管理公司框架下设立投资决策委员会和风险控制委员会等作为基金的投资决策、风险控制、合规管理和运营管理机构。信托公司可通过持有管理公司的股权,分享管理公司的收益,该收益既包括固定基金管理费,也包括根据经营业绩收取的浮动基金管理费。

  (10)投资协议一般约定,在满足一定条件的情况下,受托人或受益人大会有权决定是否退出投资计划及是否延长投资明限,因其退出和延长条件均与特定期间物业的实际销售均价或其他销售指标、业绩表现相关,反映了投资者与融资人原股东就项目投资回报预期的判断,也体现了受托人为维护受益人最大利益履行投资管理职责的理念。

山东信托产品大全https://www.pixiuvip.com/subject/trustlist9.html

特别提示:本信息由相关企业自行提供,真实性未证实,仅供参考。请谨慎采用,风险自负。


0相关评论
相关行情
推荐行情
点击排行
网站首页  |  VIP套餐介绍  |  关于我们  |  联系方式  |  使用协议  |  版权隐私  |  网站地图  |  排名推广  |  广告服务  |  积分换礼  |  网站留言  |  RSS订阅  |  违规举报